L’accollo del mutuo si fonda sull’art. 1273 del Codice civile, la norma che consente a un soggetto di assumere il debito altrui verso il creditore. Nel settore immobiliare l’operazione ricorre quando l’acquirente di una casa gravata da mutuo subentra al venditore nelle obbligazioni verso la banca. Il vincolo ipotecario resta intatto, ma il debitore cambia nome; l’accordo diventa efficace solo se l’istituto di credito manifesta il proprio consenso, perché il mutuo è un contratto a prestazioni corrispettive e l’identità del mutuatario incide sul rischio di insolvenza.
Indice
Accollo cumulativo o liberatorio: la differenza sostanziale
Nel modello “cumulativo” il debitore originario rimane obbligato in solido; la banca potrà quindi rivalersi su entrambi se il subentrante non paga. Nel modello “liberatorio”, invece, la liberazione dell’accollato deve risultare espressa nell’atto e presuppone un’autonoma istruttoria creditizia sul profilo del nuovo debitore. La liberatoria, una volta concessa, trasferisce sul subentrante tutto il rischio e, in ipotesi di inadempimento, il venditore non potrà più essere chiamato a rispondere.
Accollo interno ed esterno e forma dell’atto
Se l’accordo resta confinato tra venditore e compratore ci si trova davanti a un accollo “interno”: la banca può continuare a pretendere il pagamento dal cliente originario, salvo che quest’ultimo imponga al subentrante di adempiere. L’accollo è “esterno” quando il creditore aderisce all’intesa e riconosce l’acquirente come nuovo titolare del rapporto. In entrambi i casi serve un atto notarile, di regola inserito nel rogito di compravendita, corredato da una clausola che recepisce le condizioni residue del mutuo (tasso, piano d’ammortamento, garanzie). La stipula produce effetti erga omnes soltanto dopo la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Valutazione della banca e istruttoria del subentrante
Il consenso dell’istituto non è automatico. La banca sottopone l’acquirente a un’analisi del merito creditizio analoga a quella di un nuovo mutuo, benché i costi siano di norma inferiori perché l’ipoteca è già iscritta. Secondo i principali portali specializzati le spese accessorie (istruttoria, perizia, atto notarile) si attestano tra cinquecento e mille euro, a fronte dei duemila-tremila necessari per un finanziamento ex novo di pari importo. L’accollo, inoltre, evita l’imposta sostitutiva dello 0,25 % o 2 % sul capitale residuo, perché l’imposta è già stata assolta al momento della stipula originaria; restano dovuti bollo e tassa ipotecaria con la misura fissa prevista per le formalità di voltura.
Vantaggi e motivazioni economiche
Per il venditore l’accollo consente di chiudere la vendita senza estinguere anticipatamente il mutuo, evitando penali e costi di cancellazione ipotecaria; in caso di liberatoria esce definitivamente dal debito. Per l’acquirente il beneficio principale è l’accesso a un finanziamento già a regime, spesso con spread più favorevoli rispetto ai tassi di mercato al momento dell’acquisto, oltre al risparmio di imposta sostitutiva e di una parte delle spese tecniche. La banca, infine, mantiene in vita un contratto redditizio e, se l’accollo è cumulativo, rafforza le garanzie potendo contare su due coobbligati in solido.
Rischi e cautele per le parti
Il subentrante eredita tutti gli oneri del mutuo, comprese eventuali rate scadute o more pregresse; prima di firmare deve quindi ottenere dall’istituto l’estratto conto debitorio aggiornato e verificare che il contratto non contenga clausole di tasso variabile poco trasparenti o opzioni future di aumento dello spread. Il venditore, se non ottiene la liberazione, resta garante di fatto: un pignoramento sul suo patrimonio è ancora possibile qualora il nuovo proprietario smetta di pagare. Per ridurre il rischio si può contrattualizzare la risoluzione della compravendita in caso di mancata liberatoria entro un termine perentorio.
Procedura operativa step by step
In pratica la sequenza inizia con la proposta d’acquisto che include la richiesta di subentro. La banca esamina la documentazione reddituale dell’acquirente e rilascia una “presa in carico” scritta; il notaio redige il rogito comprensivo della clausola di accollo e appone l’attestazione di conformità dei dati ipotecari. Dopo la firma i registri immobiliari vengono aggiornati e la banca consegna al nuovo debitore il piano d’ammortamento ricalcolato; l’operazione si completa quando l’istituto accredita al venditore il saldo prezzo detratti gli oneri pattuiti.
Conclusioni
L’accollo del mutuo è uno strumento flessibile che, se ben gestito, riduce costi di transazione e tempi di rogito, agevolando sia chi vende sia chi compra immobili già ipotecati. Il fulcro dell’operazione è il consenso della banca, che va negoziato con anticipo, accompagnato da una due diligence puntuale sulle condizioni residue del finanziamento. Distinguere con precisione tra accollo cumulativo e liberatorio, valutare i profili fiscali e inserire clausole di salvaguardia nel contratto significa trasformare un istituto giuridico potenzialmente complesso in un alleato della pianificazione immobiliare moderna.
