Installare una stufa a pellet in un appartamento condominiale è possibile, ma il lavoro va progettato con maggiore attenzione rispetto a quello eseguito in una casa indipendente. Il problema, infatti, non è soltanto trovare uno spazio libero in soggiorno e collegare un tubo alla stufa. Bisogna capire come evacuare i fumi fino al tetto, se è possibile utilizzare una parete o un cavedio comune, quali comunicazioni fare all’amministratore e quali regole locali disciplinano gli impianti a biomassa.
Il passaggio più delicato è quasi sempre la canna fumaria. La stufa può essere tecnicamente perfetta, dimensionata bene e installata alla distanza corretta dai mobili, ma se non esiste un percorso regolare per portare i prodotti della combustione sopra il tetto l’intero progetto può diventare impraticabile o molto costoso. È quindi un errore acquistare prima la stufa e chiedere solo dopo all’installatore dove far passare lo scarico.
In condominio bisogna inoltre considerare le parti comuni. Facciata, muro perimetrale, tetto, lastrico, cavedi e altri elementi dell’edificio possono essere coinvolti nel passaggio del camino. Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni nei limiti previsti dal Codice civile, ma non può compromettere sicurezza, stabilità, decoro o possibilità di utilizzo da parte degli altri.
La procedura migliore parte quindi da un sopralluogo tecnico, prosegue con la verifica del regolamento condominiale e delle disposizioni locali e si conclude con l’installazione eseguita da un’impresa abilitata, che rilascia la documentazione prevista. Vediamo come procedere senza saltare i passaggi più importanti.
Verificare prima se la stufa a pellet può essere installata
Prima dell’acquisto bisogna effettuare un sopralluogo nell’appartamento e nelle parti dell’edificio interessate dall’impianto. L’obiettivo non è soltanto decidere dove mettere la stufa. Occorre verificare se esiste un percorso tecnicamente realizzabile per il sistema di evacuazione dei prodotti della combustione.
La norma tecnica di riferimento per molte installazioni domestiche alimentate a pellet è la UNI 10683:2022, relativa agli impianti alimentati a legna e altri biocombustibili solidi con potenza termica al focolare fino a 35 kW. La norma disciplina verifica, installazione, controllo e manutenzione dell’impianto.
L’installatore deve quindi prendere in considerazione locale, ventilazione, posizione del generatore, caratteristiche del camino, materiali attraversati, distanze di sicurezza e modalità di uscita sul tetto.
In un appartamento all’ultimo piano il percorso può essere relativamente semplice. Al secondo piano di un edificio di sei piani, invece, portare una nuova canna fumaria fino alla copertura può richiedere un condotto esterno lungo la facciata oppure l’utilizzo di un cavedio idoneo. È evidente che i costi e le questioni condominiali cambiano parecchio.
Lo scarico dei fumi deve arrivare sopra il tetto
Uno degli equivoci più diffusi riguarda le cosiddette stufe a pellet “senza canna fumaria”. Una stufa che brucia pellet produce fumi e ha comunque bisogno di un sistema adatto per evacuarli all’esterno.
La disciplina nazionale prevede come regola lo sbocco dei prodotti della combustione sopra il tetto dell’edificio, alla quota richiesta dalla regolamentazione tecnica applicabile. Le deroghe previste dal DPR 412/1993 per alcune situazioni riguardano essenzialmente determinate tipologie di generatori a gas e non costituiscono una scorciatoia generale per installare una stufa a pellet con terminale sulla parete esterna.
Non risolve il problema neppure l’aggiunta di un filtro ai fumi. Il Comitato Termotecnico Italiano ha chiarito, affrontando proprio il caso dei generatori a biomassa, che l’utilizzo di sistemi di filtrazione non introduce una deroga generale all’obbligo dello scarico sopra il tetto.
In pratica, la classica soluzione con un piccolo tubo che attraversa il muro del soggiorno e termina sulla facciata non deve essere considerata il normale sistema di installazione di una stufa a pellet.
Perché in condominio la canna fumaria è il vero punto critico
Portare lo scarico sopra il tetto di una villetta è generalmente più semplice perché l’intero edificio appartiene allo stesso soggetto. In condominio, invece, il tubo può dover attraversare o affiancare elementi comuni.
Una canna fumaria esterna potrebbe correre verticalmente lungo il muro perimetrale. In altri casi può essere disponibile un cavedio tecnico. Talvolta è presente un vecchio camino inutilizzato che sembra perfetto per lo scopo. Sembra, appunto.
Prima di riutilizzare un condotto esistente bisogna verificarne materiale, sezione, altezza, tenuta, percorso e destinazione. Un camino realizzato per un precedente apparecchio non diventa automaticamente idoneo per una stufa a pellet.
È particolarmente importante non collegarsi autonomamente a una canna fumaria condominiale utilizzata da altri generatori. La compatibilità deve essere verificata tecnicamente e l’eventuale uso comune deve rispettare la configurazione prevista dalle norme e dai componenti installati.
Una videoispezione può essere molto utile quando si pensa di recuperare un camino esistente. Costa molto meno che scoprire durante i lavori che il condotto è ostruito, deteriorato o attraversato da collegamenti non previsti.
Serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?
Non è corretto affermare che qualsiasi canna fumaria installata sulla facciata richieda necessariamente una preventiva delibera dell’assemblea. L’articolo 1102 del Codice civile permette al singolo partecipante di servirsi della cosa comune e di apportare a proprie spese modifiche necessarie per un migliore godimento, purché non alteri la destinazione della cosa e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.
La giurisprudenza ha più volte applicato questo principio anche alle canne fumarie appoggiate al muro perimetrale comune. Ciò non significa, però, che qualsiasi progetto sia automaticamente consentito.
La nuova canna fumaria non deve compromettere stabilità o sicurezza dell’edificio, impedire l’uso della parete da parte degli altri condomini o alterare in maniera illegittima il decoro architettonico. Bisogna inoltre verificare il regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale, perché potrebbe contenere limitazioni specifiche.
Quando il progetto interessa in modo significativo la facciata, il tetto, il lastrico, un cavedio o altre parti comuni, presentare preventivamente all’amministratore una documentazione tecnica chiara riduce parecchio il rischio di contestazioni.
La comunicazione all’amministratore
L’articolo 1122 del Codice civile stabilisce che il condomino non può eseguire nella propria unità opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. La norma prevede inoltre la preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.
Nel caso della stufa a pellet è quindi prudente inviare una comunicazione scritta prima dell’inizio dei lavori, soprattutto quando il sistema fumario interessa parti comuni.
La comunicazione dovrebbe descrivere l’apparecchio, il percorso previsto della canna fumaria e gli elementi condominiali coinvolti. Se disponibile, conviene allegare uno schema predisposto dall’installatore e la documentazione tecnica del sistema.
Non serve entrare in assemblea con il catalogo della stufa e dire semplicemente che “il tubo passerà più o meno lì”. Un disegno con percorso, diametro, fissaggi e punto di sbocco rende la discussione molto più concreta.
Controllare il regolamento di condominio
Il regolamento condominiale merita una lettura prima di firmare l’ordine della stufa. Può contenere disposizioni relative a facciate, canne fumarie, modifiche esterne o utilizzo delle parti comuni.
Bisogna prestare particolare attenzione al regolamento contrattuale, cioè quello predisposto originariamente e accettato nei singoli atti di acquisto oppure successivamente approvato da tutti nei casi previsti. Può imporre limitazioni più incisive rispetto a un normale regolamento assembleare.
Una clausola rilevante non significa necessariamente che l’installazione sia impossibile, ma va valutata prima di iniziare i lavori. Ignorarla e discutere dopo, quando la canna fumaria è già fissata alla facciata, è sicuramente la strada più complicata.
Decoro architettonico e canna fumaria sulla facciata
Una canna fumaria esterna può essere tecnicamente corretta ma creare un problema condominiale se incide pesantemente sull’aspetto dell’edificio.
Il concetto di decoro architettonico non riguarda soltanto palazzi storici o edifici di particolare pregio. Anche un normale condominio può avere un insieme di linee, colori e caratteristiche estetiche meritevoli di tutela.
Il rischio aumenta quando il condotto viene montato sulla facciata principale, è molto visibile dalla strada oppure presenta un colore e dimensioni che contrastano fortemente con l’edificio.
Quando esistono più percorsi tecnicamente validi, vale la pena valutare quello meno invasivo. Una canna fumaria collocata su una facciata secondaria o inserita in un cavedio può evitare molte discussioni.
Negli immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica entrano inoltre in gioco vincoli specifici. In questi casi bisogna verificare preventivamente le autorizzazioni necessarie.
Come scegliere la posizione della stufa nell’appartamento
La posizione della stufa non dovrebbe essere decisa esclusivamente in base all’arredamento. Il posto migliore è il risultato di un compromesso tra distribuzione del calore, sicurezza e percorso della canna fumaria.
L’installatore deve rispettare le distanze dai materiali combustibili indicate dal fabbricante. Pareti in legno, mobili, tende, divani e altri elementi sensibili al calore devono rimanere alle distanze previste dal manuale.
Anche la pavimentazione conta. Se il pavimento è realizzato con materiale combustibile, può essere necessaria una protezione non combustibile con dimensioni adeguate.
La stufa necessita inoltre di alimentazione elettrica. La presa dovrebbe essere facilmente accessibile e l’impianto elettrico deve essere adatto all’apparecchio. Prolunghe arrotolate dietro la stufa e adattatori sovraccarichi non sono una buona soluzione.
Infine bisogna lasciare lo spazio necessario per manutenzione, pulizia e apertura degli elementi previsti dal produttore. Una stufa incastrata al millimetro tra due mobili può diventare molto scomoda quando arriva il momento di eseguire la manutenzione annuale.
La presa d’aria e la ventilazione del locale
Per bruciare pellet serve ossigeno. L’installazione deve quindi garantire l’apporto di aria comburente secondo le caratteristiche dell’apparecchio, del locale e del sistema indicato dal costruttore.
Le moderne stufe possono avere configurazioni differenti, comprese versioni progettate per prelevare l’aria di combustione direttamente dall’esterno. Non bisogna però improvvisare collegamenti o pensare che la presenza di una finestra nella stanza risolva automaticamente qualsiasi requisito.
L’installatore deve valutare anche la presenza di cappe aspiranti, sistemi di ventilazione meccanica o altri apparecchi che possono creare depressione nel locale. Un ambiente fortemente depressurizzato può interferire con il corretto funzionamento del sistema di combustione.
La soluzione deve rispettare il manuale della stufa e la normativa tecnica applicabile al caso specifico.
Come deve essere realizzata la canna fumaria
Il camino non è un semplice tubo metallico di diametro simile all’uscita della stufa. Deve essere costruito con componenti idonei ai prodotti della combustione, alla temperatura e alle condizioni di esercizio previste.
Il dimensionamento tiene conto, tra le altre cose, di altezza, diametro, percorso, curve, caratteristiche termiche del condotto e dati del generatore. Un percorso inutilmente tortuoso aumenta le perdite di carico e rende più complicata la manutenzione.
Il sistema deve inoltre consentire l’ispezione e la pulizia nei punti previsti. Bisogna evitare configurazioni nelle quali per pulire il condotto sia necessario smontare mezza cucina.
Quando il camino passa vicino a materiali combustibili o attraversa solai e coperture, devono essere rispettate le distanze di sicurezza e utilizzati componenti idonei. Questo è uno dei motivi per cui il sistema fumario deve essere progettato come parte dell’impianto e non assemblato scegliendo tubi soltanto in base al diametro.
Il terminale sul tetto
La parte finale del camino deve sboccare sopra la copertura nella posizione e alla quota previste dalla regolamentazione tecnica. Non è sufficiente che il tubo arrivi genericamente “sopra le tegole”.
La posizione deve essere valutata considerando geometria del tetto, eventuali ostacoli, aperture e zone nelle quali il vento può creare condizioni sfavorevoli per l’evacuazione dei fumi.
Su un edificio condominiale possono esserci abbaini, terrazzi, finestre, volumi tecnici e coperture a quote diverse. L’installatore deve quindi individuare il punto di sbocco corretto sulla base delle effettive caratteristiche dell’edificio.
La soluzione apparentemente più corta non è necessariamente quella tecnicamente valida.
Posso utilizzare una vecchia canna fumaria condominiale?
La risposta può essere positiva soltanto dopo una verifica tecnica. Una canna fumaria inutilizzata potrebbe offrire un percorso ideale fino al tetto, ma prima bisogna stabilire a chi appartiene, quali apparecchi serviva e in quali condizioni si trova.
Il tecnico dovrebbe controllarne continuità, tenuta, sezione, materiale e possibilità di ispezione. Può risultare necessario intubare il vecchio camino inserendo un nuovo condotto certificato.
Se il cavedio o il camino è condominiale, va inoltre valutato il diritto degli altri proprietari a utilizzarlo. Non è corretto occupare completamente un vano comune se in questo modo si rende impossibile un utilizzo analogo che gli altri condomini potrebbero esercitare.
Quando invece il camino è destinato per titolo o caratteristiche costruttive a servire esclusivamente una determinata unità immobiliare, la situazione può essere differente. È uno dei casi nei quali controllare planimetrie, atti e documentazione condominiale prima dei lavori evita brutte sorprese.
Installazione e dichiarazione di conformità
La stufa e il relativo sistema devono essere installati da un’impresa in possesso dei requisiti previsti per gli impianti interessati. Il fai da te non è la soluzione appropriata per un apparecchio a combustione collegato a un camino che attraversa un edificio condominiale.
Al termine dei lavori, nei casi rientranti nel D.M. 37/2008, l’impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità alla regola dell’arte. Alla dichiarazione sono collegati gli allegati previsti, tra cui la documentazione tecnica relativa all’impianto realizzato e ai materiali utilizzati.
Questo documento non è una formalità da lasciare nel cassetto dell’installatore. Va conservato insieme al manuale della stufa e alla documentazione dell’impianto.
Se l’impresa propone di montare la stufa ma evita di parlare di dichiarazione di conformità o sostiene che “per il pellet non serve mai niente”, è il caso di approfondire prima di affidarle il lavoro.
Verificare gli adempimenti relativi all’impianto termico
Oltre alla dichiarazione di conformità, possono essere necessari ulteriori adempimenti relativi al catasto regionale degli impianti termici, al libretto di impianto e ai controlli periodici.
Queste procedure non sono identiche in tutta Italia perché Regioni e Province autonome gestiscono sistemi e disposizioni territoriali differenti.
L’installatore o il manutentore abilitato deve quindi verificare gli obblighi applicabili nella Regione nella quale si trova il condominio. In alcune aree la registrazione dell’impianto e delle attività di manutenzione assume particolare rilevanza.
Conservate la documentazione. Tra qualche anno, quando cambierete manutentore o venderete l’appartamento, avere tutto ordinato farà una grande differenza.
Controllare le limitazioni regionali sulle stufe a pellet
Prima di acquistare il generatore bisogna verificare anche le norme sulla qualità dell’aria. In diverse Regioni, soprattutto nel bacino padano, esistono limitazioni relative alla classe emissiva degli apparecchi a biomassa.
Per esempio, alcune Regioni impongono una classe minima per le nuove installazioni e possono limitare l’utilizzo delle stufe meno performanti durante determinati periodi o durante gli episodi di forte inquinamento atmosferico.
Possono inoltre essere previsti requisiti per il pellet, come l’utilizzo di combustibile certificato in classe A1.
Le regole territoriali cambiano nel tempo. Per questo bisogna controllare il portale ufficiale della propria Regione e, se necessario, le ordinanze comunali prima dell’acquisto.
Comprare una stufa in offerta senza verificare la classe ambientale può significare scoprire, dopo la consegna, che quel modello non può essere installato nella zona interessata.
Serve una pratica edilizia?
L’installazione della stufa e soprattutto la realizzazione di una nuova canna fumaria possono avere anche conseguenze dal punto di vista edilizio. La risposta dipende dalle caratteristiche dell’intervento, dall’edificio e dalla disciplina locale.
È quindi consigliabile verificare con il tecnico e con lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune se l’opera rientri in attività libera oppure richieda una comunicazione o un diverso titolo.
La verifica diventa ancora più importante se bisogna realizzare nuovi fori nei solai, attraversare la copertura, modificare elementi esterni rilevanti o intervenire su immobili sottoposti a vincoli.
Il fatto che l’assemblea condominiale non si opponga alla canna fumaria non sostituisce un eventuale titolo edilizio. Allo stesso modo, l’autorizzazione comunale non risolve automaticamente le questioni di diritto condominiale.
Una clausola di manleva può essere utile?
Quando si eseguono lavori che interessano parti comuni, può capitare che il condominio o l’amministratore chiedano al proprietario dell’appartamento di sottoscrivere una dichiarazione di manleva. Può essere utile, ma bisogna capire esattamente che cosa significa.
Con una clausola di manleva il condomino può impegnarsi, nei rapporti interni con il condominio, a farsi carico di determinati danni, costi o pretese derivanti dall’installazione della propria stufa e della canna fumaria. Per esempio, può assumere l’obbligo di riparare a proprie spese i danni causati alla facciata o alla copertura durante i lavori e di tenere indenne il condominio da conseguenze imputabili all’impianto di sua esclusiva proprietà.
Una clausola ben scritta dovrebbe essere specifica. Formule come “il condomino solleva il condominio da qualsiasi responsabilità di qualsiasi natura, presente e futura” sono troppo generiche e possono creare un falso senso di sicurezza.
La manleva non può trasformare un impianto non conforme in un impianto regolare e non sostituisce gli obblighi che la legge attribuisce all’installatore, al proprietario o al condominio. Se un soggetto è responsabile verso un terzo in base alla legge, una clausola sottoscritta tra condomino e condominio non impedisce automaticamente al danneggiato di rivolgersi a quel soggetto. Potrà eventualmente operare successivamente nei rapporti interni tra le parti.
La manleva non sostituisce neppure una buona assicurazione. Quando la canna fumaria attraversa parti comuni o presenta un percorso complesso può essere opportuno verificare che l’impresa disponga di adeguata copertura per responsabilità civile e controllare se la polizza dell’abitazione copra eventuali danni connessi all’impianto.
Fumi e odori non devono creare problemi agli altri condomini
Un impianto tecnicamente realizzato male può generare fumo, fuliggine o odori percepibili dagli appartamenti vicini. La collocazione corretta dello sbocco sul tetto serve anche a ridurre questi problemi.
Dal punto di vista civilistico entra inoltre in gioco la disciplina delle immissioni. L’articolo 844 del Codice civile considera, tra le altre cose, fumi, calore ed esalazioni e stabilisce il limite della normale tollerabilità, valutato anche in relazione alle condizioni dei luoghi.
Avere una dichiarazione di conformità non significa quindi poter produrre liberamente fumo che entra nella finestra del vicino. Regolarità tecnica e tutela dalle immissioni sono aspetti collegati, ma non perfettamente sovrapponibili.
Se dopo l’installazione compaiono annerimenti, odori anomali o ritorni di fumo, bisogna far controllare subito impianto e camino invece di liquidare le lamentele con un “la stufa è a norma”.
Come scegliere la potenza della stufa
Una stufa più potente non è automaticamente migliore. Sovradimensionare l’apparecchio può portarlo a lavorare spesso alla potenza minima, con frequenti spegnimenti e riaccensioni o con temperature eccessive nella stanza in cui è installato.
La potenza va scelta considerando volume da riscaldare, isolamento dell’edificio, zona climatica, dispersioni e distribuzione interna degli ambienti.
In condominio bisogna anche chiedersi quale ruolo avrà la stufa. Sarà la principale fonte di calore dell’appartamento oppure un’integrazione al riscaldamento centralizzato o autonomo esistente?
Installare una stufa enorme in un soggiorno piccolo soltanto perché “così scalda tutta la casa” raramente è una buona progettazione. Il calore non attraversa porte, corridoi e pareti con la stessa facilità con cui si legge un numero sul catalogo.
Stufa a pellet e riscaldamento centralizzato
La presenza di un impianto centralizzato non impedisce automaticamente di utilizzare una stufa a pellet come sistema aggiuntivo. Bisogna però separare questa scelta dalle regole relative al distacco dall’impianto condominiale.
Installare una stufa e continuare a partecipare normalmente al riscaldamento centralizzato è una cosa. Decidere di distaccarsi dall’impianto comune confidando di eliminare tutte le spese è un’altra.
Il distacco è disciplinato da specifiche norme condominiali e può lasciare comunque a carico del condomino alcune spese dell’impianto centralizzato. Se l’obiettivo della stufa è proprio abbandonare il riscaldamento comune, la questione va studiata separatamente prima dei lavori.
Manutenzione della stufa e pulizia della canna fumaria
L’installazione non termina il giorno della prima accensione. Una stufa a pellet richiede manutenzione periodica del generatore e del sistema fumario.
Cenere e residui della combustione devono essere rimossi secondo le indicazioni del costruttore. Anche camino e canale da fumo richiedono controlli e pulizie con la frequenza prevista dalla normativa, dalle prescrizioni tecniche e dalle condizioni di utilizzo.
Un camino trascurato può perdere efficienza e aumentare il rischio di malfunzionamenti. Se la canna fumaria passa lungo una parte comune dell’edificio, è ancora più importante conservarne la documentazione e mantenere l’impianto in condizioni corrette.
Quando vengono eseguiti interventi professionali, conservate rapporti e attestazioni. Non occupano molto spazio e ricostruiscono nel tempo la storia dell’impianto.
Cosa fare prima di acquistare la stufa
Il modo più sicuro per installare una stufa a pellet in condominio è invertire l’ordine con cui spesso si affronta il problema. Non si dovrebbe partire dal modello visto in negozio. Si parte dall’edificio.
Fate effettuare un sopralluogo da un installatore qualificato e individuate il percorso possibile della canna fumaria fino al tetto. Verificate se servono facciata, cavedio, tetto o altre parti comuni e controllate il regolamento condominiale. Informate quindi l’amministratore con una descrizione sufficientemente precisa dell’intervento.
Controllate con il tecnico eventuali pratiche edilizie e le regole regionali sulla classe ambientale dei generatori a biomassa. Solo dopo questi passaggi ha senso scegliere potenza e modello della stufa.
L’impresa dovrà infine realizzare il sistema secondo il progetto e le norme tecniche applicabili, effettuare le verifiche previste e consegnare la dichiarazione di conformità e gli altri documenti pertinenti.
Seguire questa sequenza può sembrare più laborioso che comprare la stufa e chiamare un montatore. In realtà evita il problema peggiore: avere in casa un apparecchio già pagato e scoprire che non esiste un percorso regolare per far arrivare la canna fumaria sul tetto.
Come procedere in pratica in un condominio
La fattibilità dell’installazione dipende quindi soprattutto dal sistema fumario. Se esiste un camino esclusivo idoneo o facilmente intubabile, il progetto può essere relativamente semplice. Se bisogna costruire una nuova canna fumaria esterna lungo cinque piani di facciata, l’installazione richiederà una valutazione tecnica e condominiale decisamente più approfondita.
Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni nei limiti dell’articolo 1102 del Codice civile, ma deve rispettare i diritti degli altri proprietari, il decoro, la sicurezza e le eventuali prescrizioni del regolamento. La preventiva comunicazione all’amministratore permette inoltre di rendere trasparente l’intervento prima dell’apertura del cantiere.
Lo scarico dei prodotti della combustione deve essere progettato fino alla copertura e non sostituito con un semplice terminale sulla facciata. Stufa, aria comburente, canale da fumo, camino e terminale formano un unico sistema che deve funzionare correttamente in tutte le condizioni previste.
Infine bisogna verificare le norme regionali e comunali. Le limitazioni ambientali sugli apparecchi a biomassa possono cambiare notevolmente da una zona all’altra e possono riguardare sia le nuove installazioni sia l’utilizzo durante i periodi più critici per la qualità dell’aria.
Installare una stufa a pellet in condominio è quindi possibile, ma non è un lavoro da impostare partendo da un foro nella parete. Prima vengono fattibilità tecnica, percorso del camino e verifiche condominiali. Poi si sceglie la stufa. Questo ordine, per quanto meno impulsivo, è quello che permette di ottenere un impianto utilizzabile, documentato e molto meno esposto a contestazioni future.
