In Italia il rapporto fra proprietario e agenzia immobiliare viene regolato da un incarico di mediazione disciplinato dagli articoli 1754-1765 del Codice civile. Il contratto può essere “semplice”, cioè non esclusivo, oppure “in esclusiva”, formula che attribuisce all’agenzia il diritto di gestire da sola la vendita o la locazione per un tempo prestabilito. La differenza incide sulla libertà di recesso: nel mandato non esclusivo è possibile interrompere il rapporto in qualsiasi momento, mentre nell’incarico esclusivo la revoca anticipata può generare penali o l’obbligo di rimborso delle spese sostenute, salvo accordo contrario e sempre che l’intermediario non abbia già messo in contatto le parti concludendo l’affare. Il diritto alla provvigione nasce infatti solo se la compravendita si perfeziona “per effetto dell’intervento del mediatore”, come stabilisce l’art. 1755 c.c.
Indice
Revoca per giusta causa
Quando l’agenzia si dimostri inadempiente – ad esempio non pubblicizzi l’immobile, non organizzi visite o violi l’obbligo di trasparenza sui costi – il proprietario può revocare il mandato “per giusta causa”. In questo scenario non è dovuta alcuna penale: la giurisprudenza assimila la revoca per colpa dell’intermediario all’esercizio del generale rimedio dell’art. 1453 c.c. sull’inadempimento contrattuale. La giusta causa andrà documentata: e-mail inevase, foto annunciate ma mai scattate, appuntamenti saltati o dati di mercato palesemente errati. Nella comunicazione di recesso conviene descrivere in modo sintetico i fatti che provano l’inadempimento, perché un’eventuale vertenza davanti al giudice di pace o al tribunale civile richiederà di dimostrare la fondatezza della risoluzione anticipata.
Recesso senza inadempimento (recesso unilaterale)
Se la revoca non dipende da una colpa dell’agenzia – ad esempio si decide di non vendere più l’immobile o di affidarlo a un’altra realtà – si parla di recesso ad nutum. La liceità di questo passo e l’eventuale costo sono fissati nel contratto firmato all’inizio della collaborazione: di solito è previsto un preavviso di 15 o 30 giorni e, negli incarichi in esclusiva, una penale commisurata alle spese già sostenute o a una percentuale del prezzo richiesto. Il Codice del consumo vieta penali “manifestamente eccessive” nei rapporti con il consumatore; per questo le associazioni di categoria (FIAIP, FIMAA) consigliano di circoscrivere l’indennizzo al rimborso documentato di pubblicità e servizi fotografici, salvo che l’agenzia provi di aver trovato un potenziale acquirente che stava per formalizzare l’offerta.
Strumenti formali per comunicare la revoca
La legge non impone una forma ad substantiam, tuttavia la prova scritta è indispensabile. La prassi più solida resta la raccomandata A/R, in alternativa la PEC se entrambe le parti possiedono un indirizzo certificato. Nella lettera di revoca occorre:
- indicare i riferimenti dell’incarico (data, numero, immobile oggetto di mediazione);
- dichiarare la volontà di recedere e la data effettiva di cessazione, rispettando il preavviso pattuito;
- specificare, se esiste, la giusta causa e la documentazione a supporto;
- chiedere la restituzione di eventuali chiavi e l’eliminazione dei dati dell’immobile dagli annunci online.
Tempistiche e decorrenza
La revoca produce effetti dal momento in cui l’agenzia riceve la comunicazione: la data fa fede con l’avviso di ricevimento della raccomandata o la ricevuta di avvenuta consegna elettronica PEC. Da quel momento l’intermediario non può più promuovere l’immobile né richiedere provvigioni se il contratto definitivo venga stipulato con soggetti trovati successivamente. Rimane però il cosiddetto “effetto coda”: se l’agenzia dimostra di aver già presentato l’immobile a un potenziale acquirente che conclude l’affare entro il periodo di validità originario dell’incarico, potrà ancora pretendere la provvigione. È quindi opportuno chiedere all’agenzia l’elenco nominativo delle persone a cui è stato mostrato l’immobile, così da limitare future contestazioni.
Possibili contestazioni e come difendersi
Se l’agenzia contesta la revoca o chiede somme ritenute ingiustificate, il primo passo consigliabile è un tentativo di conciliazione presso la Camera di Commercio competente. Molti organismi camerali offrono mediazione civile con costi ridotti e tempi brevi. In alternativa si può ricorrere all’ADR (Alternative Dispute Resolution) prevista dal d.lgs. 130/2015 per le controversie con i consumatori. Qualora non si raggiunga l’accordo, resta l’azione giudiziaria ordinaria; per valori fino a 10 000 € è competente il giudice di pace. La parte che agisce deve provare il proprio diritto: l’agenzia dovrà mostrare l’incarico, la prova di aver pubblicizzato l’immobile e l’eventuale lista di clienti introdotti; il proprietario dovrà esibire la lettera di revoca e, se invocata, la documentazione della giusta causa. L’art. 1756 c.c. specifica inoltre che, salvo patto contrario, l’intermediario non ha diritto al rimborso delle spese se l’affare non si è concluso, rafforzando la posizione del consumatore.
Suggerimenti pratici per evitare controversie future
Il modo migliore per revocare un mandato resta prevenire le incomprensioni sin dalla firma dell’incarico. Prima di sottoscrivere:
- leggere attentamente durata, esclusiva, penali e clausole di rinnovo tacito;
- verificare che le spese pubblicitarie siano quantificate o almeno quantificabili;
- pretendere una clausola che preveda la cessazione immediata per giusta causa, senza penali;
- inserire l’obbligo di rendicontazione periodica delle azioni di marketing e delle visite.
Se la fiducia viene meno, avviare un dialogo franco con l’agente può spesso risolvere la questione senza arrivare alla revoca formale; molte agenzie preferiscono sciogliere consensualmente l’incarico per evitare danni reputazionali e spese legali.
Conclusione
Revocare un mandato a un’agenzia immobiliare è un diritto riconosciuto al proprietario, ma esercitarlo correttamente richiede attenzione ai dettagli contrattuali e alle forme di comunicazione. Distinguere fra revoca per giusta causa e recesso senza colpa, rispettare eventuali termini di preavviso e documentare tutto per iscritto sono le chiavi per evitare penali e contenziosi. Se il rapporto è deteriorato, non esitare a far valere i propri diritti: il quadro normativo – dal Codice civile al Codice del consumo – fornisce gli strumenti per tutelarsi. Quando invece si tratta solo di un cambio di strategia, una trattativa diretta con l’agenzia può sfociare in una rescissione amichevole, spesso la via più rapida e meno onerosa. In ogni caso una raccomandata o una PEC puntuale, supportata da una lettura critica delle clausole iniziali, rimane la bussola con cui orientarsi nella revoca del mandato di mediazione.
